Способы передачи недвижимого имущества в уставной капитал юридического лица.

dogovor1

Порядок передачи недвижимого имущества в уставный капитал юридического лица заслуживает подробного рассмотрения, поскольку позволяет выявить общие закономерности формирования уставного капитала пу­тем внесения учредителями любого имущества, кроме наличных или безналичных денег.

Внести в уставный капитал еще не созданного юри­дического лица недвижимое имущество проблематично, ибо действую­щее законодательство устанавливает, что переход права собственности на недвижимое имущество к приобретателю подлежит государственной регистрации.

Право собственности на недвижимое имущество, передаваемое в качестве вклада в уставный капитал юридического лица, прекращается у одного из учредителей и возникает у юридического лица, как у любо­го другого приобретателя, после наступления определенной совокупно­сти юридических фактов, каждый из которых имеет определенное пра­вовое значение.

С точки зрения теории и практики передача уч­редителем права собственности на недвижимое имущество создаваемо­му юридическому лицу может осуществляться двумя основными способами.

Первый способ. Когда новый субъект права создается двумя и бо­лее учредителями — гражданами и/или юридическими лицами, их обязанности по передаче возникающему субъекту конкретного недвижимо­го имущества определяются в учредительном договоре либо в договоре о совместной деятельности по созданию юридического лица. Указанные договоры являются основанием возникновения обязательственного пра­воотношения между учредителями, в том числе их обязательств по вне­сению вкладов в уставный капитал юридического лица. Однако испол­нение учредителями своих обязательств по передаче недвижимого имущества в собственность или оперативное управление юридическому лицу осуществляется после его государственной регистрации.

Сделки с недвижимостью требуют соблюдения установленной за­коном формы. Причем сделки по отчуждению жилых помещений и предприятий подлежат государственной регистрации и считаются со­вершенными с момента таковой регистрации. Сделки с иными объектами недвижимости, в том числе земельными участками, зданиями, сооружениями, нежилыми помеще­ниями и пр., совершаются в простой письменной форме, если иное не установлено специальным законом, а переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Следовательно, государственная регистрация учредительного договора либо договора о совместной деятельности по созданию юри­дического лица в едином государственном реестре прав, на основании Закона о регистрации вещных прав на недвижимое иму­щество и их ограничений, требуется в случаях, когда в этих договорах содержится усло­вие о передаче конкретным учредителем в качестве вклада в уставный капитал юридического лица жилого помещения либо предприятия.

Основанием прекращения права собственности у данного учреди­теля и возникновения права собственности у юридического лица на не­движимость является передаточный акт, подписанный учредителем и органом юридического лица.

Государственные или коммунальные предприятия мо­гут  совершать  сделки   по  распоряжению   недвижимым   имуществом только с согласия собственника. В том же порядке сделки с недвижимым имуществом, приобретенным на доходы, полу­ченные от разрешенной хозяйственной деятельности, совершают госу­дарственные   (коммунальные)   и   частные   учреждения. Следовательно, распорядительная сделка по передаче недви­жимого имущества, совершенная государственным (коммунальным) предприятием без согласия собственника, может быть при­знана недействительной как не соответствующая требованиям закона. При этом, судебная практика не признает передаточные акты гражданско-правовыми сделками, полагая, что они являются документами, оформ­ляющими последствия сделок, их исполнение, фактическую передачу имущества, прав и обязанностей. Это означает, что в случае внесения, допустим, гражданином-учредителем в уставный капитал кооператива имущества, принадлежащего на праве собственности другому гражда­нину, соответствующий передаточный акт не может быть признан не­действительным по основаниям, установленным нормами гражданского законодательства о сделках. Тем самым интересы собственника данного имущества, являющегося добросовестным участником имущественного оборота, оказываются незащищенными, ибо условия для удовлетворе­ния его требования к юридическому лицу, которому неза­конно  передано  чужое  имущество,  наличествуют  далеко  не  всегда.

После подписания учредителем и органом юридического лица акта о передаче недвижимости переход права собственности на указанное имущество от учредителя к юридическому лицу подлежит государственной регистрации.

Сходным образом происходит передача недвижимого имущества в уставный капитал юридического лица, учреждаемого единственным учредителем — гражданином или юридическим лицом.

Если учредителем выступает публичное образование, то основани­ем для передачи конкретного государственного или муниципального недвижимого имущества, как правило, является административный (распорядительный) акт, принятый уполномоченным государственным органом либо органом местного самоуправления’.

Юридическое лицо принимает имущество на свой баланс также на основании передаточного акта, который можно рассматривать в качест­ве двусторонней распорядительной сделки. В случае передачи имуще­ства от одного субъекта вещного права другому субъекту участниками этой гражданско-правовой распорядительной сделки будут являться названные субъекты. При передаче вновь создаваемому субъекту части нераспределенного государственного (муниципального) имущества из казны сделка, совершаемая между собственником — публичным образо­ванием и учреждаемым им юридическим лицом, вероятно, имеет двой­ственную природу: гражданско-правовую и административную. В уста­новленном порядке регистрируется переход права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, в первом варианте возникновение у юридического лица вещного права на недвижимое имущество, передаваемое учреди­телем в качестве вклада в его уставный капитал, и прекращение анало­гичного права учредителя на это имущество опосредуется фактическим составом, включающим три элемента, имеющих юридическое значение:

1) односторонняя сделка, либо договор о совместной деятельности по созданию юридического лица (учредительный договор), либо право­вой акт индивидуального характера, устанавливающие обязанность уч­редителя передать некое имущество в уставный капитал юридического лица;

2) двусторонняя распорядительная сделка в форме передаточного акта как основание прекращения права собственности или иного права у конкретного учредителя и возникновения соответст­вующего права у юридического лица;

3)государственная регистрация перехода права собственности (иного права) на недвижимое имущество от учредителя к юридическому лицу.

Второй способ. Учредительный договор или договор о совместной деятельности по созданию юридического лица могут содержать усло­вие, что после государственной регистрации нового субъекта права уч­редитель (гражданин, юридическое лицо) обязуется заключить с ним гражданско-правовой договор передачи имущества, в том числе недви­жимого, в собственность (оперативное управление) юридического лица. В этом случае учредительный договор (договор о совместной деятель­ности) приобретает характер предварительного договора в пользу третьего лица.

Договор безвозмездной передачи учредителем имущества в собст­венность (иное право) юридическому лицу имеет особую правовую природу. Следует отметить, что данный договор является договором, прямо не преду­смотренным, но и не запрещенным законодательством.

В отношениях между материнскими и дочерними компаниями, участниками холдинга и т.д. передача иму­щества либо имущественных прав (требований) всегда имеет причин­ную обусловленность, что исключает возможность их квалификации как дарение.

Когда предметом этого договора является недвижимое имущество, порядок его заключения подчиняется общим правилам о совершении сде­лок с недвижимым имуществом. В частности, договор передачи учредителем в уставный капитал юридического лица жилого дома, квартиры или предприятия подлежит государственной ре­гистрации в едином государственном реестре прав.

Итак, по второму варианту возникновение у юридического лица вещного права на недвижимое имущество, передаваемое двумя и более учредителями (гражданами и/или юридическими лицами) в качестве вклада в его уставный капитал, и прекращение аналогичного права уч­редителя на это имущество опосредуется следующим фактическим со­ставом:

1) учредительный договор (договор о совместной деятельности по созданию юридического лица) с элементами предварительного договора в пользу третьего лица, содержащий обязательство учредителя в будущем, после государственной регистрации юридиче­ского лица, заключить с ним отдельный гражданско-правовой договор передачи недвижимого имущества в собственность юридического лица;

2)  двусторонний гражданско-правовой договор передачи недвижи­мого имущества в собственность юридиче­ского лица; 3)  двусторонняя распорядительная сделка в форме передаточного акта как основание прекращения права собственности у конкретного учредителя и возникновения права собственности у юри­дического лица;

4)  государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество от учредителя к юридическому лицу.



Комментирование на данный момент запрещено, но Вы можете оставить ссылку на Ваш сайт.

Комментарии закрыты.

 
 

Разработка сайта: GATEON.net